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Planejamento patrimonial: como a escolha do regime de bens altera a sucessão de imóveis
A decisão sobre o regime de bens não é apenas uma formalidade burocrática exigida no momento do casamento ou da união estável. No âmbito do planejamento patrimonial, essa escolha funciona como o alicerce de toda a estrutura sucessória futura, determinando quem terá direito ao quê quando a morte de um dos proprietários ocorrer. Muitos casais ignoram que a forma como o patrimônio imobiliário está registrado e o regime escolhido podem, sozinhos, definir se um imóvel permanecerá com os filhos de um primeiro casamento ou se será dividido com o cônjuge sobrevivente.
O impacto da comunhão parcial na sucessão imobiliária
A comunhão parcial de bens é o regime padrão no Brasil, mas sua aplicação gera confusões recorrentes na hora da partilha. Nesse cenário, o patrimônio adquirido de forma onerosa durante a união é considerado fruto do esforço comum do casal. Se um investidor compra um apartamento utilizando recursos próprios — fruto de uma herança, por exemplo —, mas o imóvel é registrado em nome do casal sem a devida cláusula de incomunicabilidade ou sem a demonstração clara da sub-rogação, o bem se torna comunicável.
Na prática, observe o caso de um empresário que adquiriu três salas comerciais durante o matrimônio. Ao falecer, o cônjuge sobrevivente, mesmo que não tenha contribuído financeiramente para a compra, detém a meação (50%) dos imóveis, por serem considerados bens comuns. Os outros 50% são divididos entre os herdeiros necessários. Se o objetivo do planejamento era proteger esses imóveis comerciais para os filhos, o regime de comunhão parcial pode frustrar a estratégia, a menos que se utilize uma holding patrimonial ou a doação com reserva de usufruto para organizar a sucessão antes que o falecimento ocorra.
Separação total e a proteção do patrimônio individual
Já no regime de separação total, a linha divisória é clara: o que está no nome de cada um pertence exclusivamente a cada um. Para investidores imobiliários, essa é a escolha predileta para manter a gestão dos ativos isolada das oscilações de um relacionamento. Contudo, há um ponto de atenção importante: a sucessão.
O Código Civil brasileiro estipula que, no regime de separação convencional, o cônjuge sobrevivente é considerado herdeiro necessário. Isso significa que, mesmo que não haja comunhão de bens, o parceiro sobrevivente concorre com os descendentes na herança. Esse é um fato que muitos casais desconhecem, acreditando que a separação total exclui automaticamente o outro do direito sobre os imóveis. Se a intenção é direcionar um imóvel específico para um filho de um casamento anterior, o simples regime de bens não basta; será necessário recorrer a um testamento ou à doação em vida, respeitando os limites da legítima.
Quando a estratégia exige ajustes além do contrato
A análise de um portfólio imobiliário requer que o proprietário olhe para o futuro com a mesma frieza que analisa o cap rate de um aluguel. O erro mais frequente é tratar a compra de um imóvel como um evento isolado, sem considerar como a escritura pública e o regime de bens conversam entre si.
Muitas vezes, a solução para uma sucessão tranquila não reside apenas na escolha do regime, mas na utilização de instrumentos complementares:
Doação com reserva de usufruto: Permite transferir a propriedade para os herdeiros mantendo o controle total sobre o recebimento de aluguéis e o uso do imóvel.
Constituição de Holding Familiar: Centraliza os ativos imobiliários em uma pessoa jurídica, facilitando a sucessão via transferência de quotas, o que é tributariamente mais eficiente do que o inventário de cada imóvel individualmente.
Testamento: A ferramenta que permite, dentro dos limites legais, direcionar bens específicos para herdeiros determinados, equilibrando a proteção da família com a vontade do proprietário.
Ao planejar o futuro dos seus imóveis, questione se a estrutura atual favorece a continuidade do seu patrimônio ou se ela cria gargalos judiciais. A sucessão de bens imobiliários no Brasil é um processo custoso, que envolve ITCMD, taxas cartorárias e honorários advocatícios. Antecipar a organização patrimonial, entendendo como o regime de bens interage com a lei, é a melhor forma de garantir que o esforço de uma vida inteira não seja consumido por litígios familiares desnecessários.